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所有的人都会说，决定楼市价格的是供求关系。
这是理论上的正确，中国的楼市价格却不完全是供求关系可以定义的，因为计划之手可以扭曲市场，不管它最终会是一个什么样的结局，是否回归市场，但权力意志是更高阶的力量，也许，有一天一拍脑袋把市场都取消了，也是可能的。
供求关系的遭遇到干预，会发生什么？
中国的房地产市场，本质上是政府干预下的房地产市场，这是中国特有的税制所决定的，因为地方只能拿到５５％的税收，事权却要承担８５％，钱是不够用的，那怎么办？于是，我们学习香港，发现土地可以寻租，而且具有金融属性。
不但如此，中国还有一个得天独厚的条件，土地是“全民所有制”，所谓全民所有，其实也就是国有，所谓国有，其实也就是官有，这是中国语言的微妙，能够把官有解读成人人皆有，连复旦大学的张维为也被绕了进去。
既然是官有，这就好办了，地方成了唯一的土地资源供应者，且拥有定价权，价格是地方自己定的，这是从天而降的一个大蛋糕，所以，也称之为额外税。
这个大蛋糕有多大？
太大了，每年政府收取的土地出让金在八万亿以上，没有任何一个行业的税收能在二十年内达到这个量级。
这个大蛋糕支持了各地方财政５０％以上的收入，占据了房子价格中的６０％以上。
这样一算账就明白了，为什么美国人盖的都是二层木结构房，我们都是高层，因为地价占比太高，只有增加容积率才能将地价的成本摊低到房价中，正是这笔额外税，彻底扭曲了中国房地产的市场价格。
２０２１年后，市场销量已经到了天花板，开始向下滑落了，说明供求关系失去了平衡，马光远一脑门子算人均房子开发面积，要证明房地产没有过剩，这个逻辑起点就是错的，是脱离了干预性的市场定价谈过剩不过剩，销量上不去就是过剩，不是房子多得住不过来，是房价相对于有效需求过剩了。
房子销售不出去，开发商资金长期回不了笼，等待他们的就是破产。去年昆山两个新楼盘直接打七折，结果被叫停了，受到处罚。那么，请问，中国的楼市是供求关系可以完全决定的吗？不完全，要加上政策性干预的斜率。
楼市大涨，是因为地价大涨，楼市不跌，是因为有形之手限跌，于是，新楼盘房价相对稳定，但销量做出了逆向的反应；到了２０２３年，销量已经接近腰斩。干预可以改变斜率，延迟崩塌的时间窗口，最终改变不了市场趋势。
今年是标志性的一年，全房地产包括一、二线城市破防了，量价齐跌，包括七月份的数据，下跌的趋势依然明确。干预失灵了，相信这是办公室精英的一个沉重的教训，这个教训要警醒的不仅仅是房地产，也是整个经济。
如何走出这个困境？
从今年的情况看，政策的发力已经到头了，房地产依然不景气；在一个很长的周期内，没有任何行业的发展能替换这个大夜壶，最终只剩下了两条路：
第一条路，用３％的通用率，温和地通过二十年对债务的稀释，求得新的供求平衡点，用时间换空间。
第二条路，如果中国经济真扛不住了，地方财政也无力收缩体制性成本，会采取主动通胀摆脱困局；这就是接受黄奇帆的一个建议，从人民币加印以美元储备为锚定物转向以债务为锚定物，那么，一个货币工具的动作，足以将千万富翁打回到解放前。当然，也可以让一线城市的房子具有保值的功效，前提是，中国的老百姓要受得了一场大通胀的到来。
有人会气愤，会问楼市价格为什么不可以大降，这还真不是一个讲道理的事，决定楼市未来价格走势的，注定不是我们主观上的美好的期待，它是土地财政的核心价值取向，不完全遵循市场经济的逻辑。
房子的确是用来住的，不是用来来炒的。但是，有一点要记住，它已经成为地方政府敛钱的基本方式，且在一个长周期内无可替代，棋局已经走死了。
房子既然是商品，可以买卖，就不仅仅是用来住的，也可以是用来寻租、投资、变现、抵押、升值与贬值的。房子做为重资产，它的价值不在人品与商品的供求平衡，说到底是货币现象。印钞机停转，进入市场的货币少，房价就一定会降；印钞机加班，进入市场的货币多，房价就一定会升。
剩下的是政策的选择：要民生，还是要土地出让金？
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