股票杠杆代持房地产最坏的时候要过去了

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　　来源：明源地产研究院

　　坊间期待多日的“930政策大礼包”，在24日提前落地了。

　　昨日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会主要负责人介绍了金融支持经济高质量发展有关情况并答记者问。会上发布了多项政策，对房地产行业的需求端及供应端均释放出了利好。

　　主要包括：

　　① 降低存量房贷利率，平均降幅约0.5%；

　　②在全国层面，降低二套的首付比例至15%；

　　③保障性住房贷贷款央行资金支持比例上调至100%；

　　④支持收购房企存量土地，延长金融16条和经营性物业贷款。

　　以下我们逐一解读。

　　下调存量房贷利率降低居民的房贷利息支出

　　“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。”

　　关于存量房贷利率下调的呼声，近期可谓一浪高过一浪。坊间也早有“小作文”称相关部门将下调存量房贷利率40-60BP。

　　而这一轮的政策力度，可以说是符合预期甚至超越预期的。和以往不同的是，这次是锚定“新发房贷利率”水平，这对于那些前些年高位站岗的存量客户来说，威力将是巨大。

这一磁体的研制成功，将为科学家探索新现象、揭示新规律提供强大的实验条件，也将为我国建设更高场强的稳态磁体打下关键技术基础。

“银行降薪”话题依然备受关注。9月23日，针对网络上关于民生银行北京分行员工大幅降薪的传闻，民生银行方面对第一财经表示，传闻严重不实，目前北京分行经营稳中向好，员工整体薪酬保持稳定。针对相关网络谣言，该行北京分行已向公安机关报案，并将严肃追究相关人员的法律责任。

　　近两年，由于政策持续发力，增量贷款利率持续走低。而存量房贷利率依然维持在较高水平。

　　单是今年2月和7月，央行就两次引导5年期LPR下调累计35BP。5.17新政以来，除了北、上、深以外的城市，都已取消住房商贷利率下限。存量房贷与新发房贷的利差进一步拉大。

　　中国人民银行行长潘功胜表示，此次存量房贷调整预计平均下降幅度在0.5%。

　　当然，0.5%只是个平均值。我们知道，不同地区、不同时期发放的房贷利率都不一样。

　　以深圳为例，首套房现行的按揭利率为3.4%，而存量房贷多数还在4.2%及以上左右。比如在2023年9月份之前批复的贷款，大部分都是LPR加点30BP及以上。以2022年8月份批复的贷款为例，按照LPR4.3%+30BP，利率就达到4.6%。与新发房贷利率之间的差值达到120BP。

　　假设按照中位数计算，这次降0.5个点，总贷款为200万，分30年还款，调整后的每月月供将减少约588.92元，30年利息总额减少了约21.2万元。

　　据说潘功胜行长介绍，新政将惠及1.5亿人口，预计可为居民减少1500亿元的房贷负担。

　　降低房贷利息支出，释放出来的资金有利于扩大消费和投资。与此同时，降低存量房贷利率还可以减少提前还贷、违规换贷以及断供的风险。

　　另外，此前坊间盛传，政策将允许存量房贷跨行转按揭。此次会上潘功胜行长也对此做出了回应，表示初期会先在本行内实施转按揭，下一步再考虑是否需要跨行转按揭。

　　这个回答，也让大家看到跨行转按揭的希望。

　　二套首付比例下调至15%更好的支持多样化购房需求

　　“将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。”

　　根据政策，接下来全国范围内二套房和首套房的最低首付比例将“一视同仁”，不再做区分。

　　潘功胜行长还提到，各地可以在此基础上因城施策，自主确定辖区内是否实施差异化的首付比例下限安排。商业银行根据客户风险状况和意愿确定具体的首付比例。

　　此前5.17新政将首套、二套的首付比例分别下调至不低于15%、25%。而此次政策后，不仅首套房首付比例降至历史低点，二套房的首付比例也突破历史下限了。

　　此举主要是面向改善需要定向释放的利好，通过下调首付比例，降低置业门槛，更好的满足多样化购房需求。了解AI智能工牌pro，读懂客户，更高转化

　　在住房紧缺的时代，政策的制定倾向于照顾刚需群体的住房需求。而这两年政策的风向变了。

　　今年以来，政策对于不同改善需求已经越来越“包容”，越来越支持了。

　　一方面，放宽限贷、限购等政策，支持有需求的群体“多买”。

　　另一方面，引导产品多元化、品质化，满足不同的居住需求。

　　关于后者，今年明源君曾多次提到，住宅产品越来越卷，不仅改善产品的面积段上调，功能配置拔高，且别墅等豪宅宅产品也越来越多。

　　近期，明源君在《最近，楼市出现一个极特殊信号》一文中也提到，限墅令取消以及别墅审批恢复后，今年低密地块供应量增加，将推动别墅汲类别墅产品供应放量。

　　将这些政策结合起来看，不难发现，商品房的自主权正在逐步交还给市场。无论的刚改群体，还是改善群体，亦或是豪宅群体的购房需求，都将得到充分的满足和支持。

　　优化保障房再贷款政策进一步推动商品房去库存

　　“将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房贷贷款，中央银行资金的支持比例有原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。”

　　3000亿保障房贷款基金的设立，源自5.17政策。目的是鼓励政府收购存量商品房作为保障房，帮助市场去库存。

　　运作模式为，由地方国有企业向金融机构提出申请，金融机构发放完贷款后，再向人民银行申请再贷款，人民银行按已发放贷款本金的60%发放再贷款，再贷款利率1.75%，期限1年，可展期4次，最长使用期限不超过5年。

　　看似多方利好的事，在落地上却遭遇不少阻碍。地方政府没钱收储、符合收储条件的房源太少、收储价格与房企无法达成共识、租金回报率太低……

　　虽然目前已有超80个城市宣布支持国有平台企业收购商品住房，但收储工作进展依然缓慢。数据显示，截止6月末，金融机构发放企业额度仅约247亿元，而央行已审核发放金融机构资金仅121亿元左右。

　　其实，大家也知道，对于1900万套的住宅库存规模来说（数据源自瑞银，截止7月底），3000亿元可以说是杯水车薪。央行表态，国家队下场，更大的意义在于为市场传达积极信号，提振购房者的信心。VR沉浸式看房，打动客户加速成交，点击了解

　　不过，新政的积极意义依然很明显。原来商业银行放100亿元，人民银行提供60亿元，现在商业银行放100亿元，人民银行提供低成本资金100亿元，新政的出台，这将有利于提高商业银行的放贷积极性，降低地方政府筹资压力，加快推动楼市去库存，助力房企保交楼。

　　改善融资及化债环境降低房企的流动性危机

　　今年以来，房地产销售进一步下滑，房企的流动性危机更加突出。此次会议，也针对房企存量资产盘活以及化债等给出了支持。

　　1、支持收购房企存量土地

　　会上提到，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。

　　行情好的时候，土储代表着发展潜力；行情差的时候，土储往往变成累赘。

　　如今的地产行业，正以惨痛的现状验证了这句话。

　　很多房企手握大量闲置土地，想卖也卖不出去：同行忙着收拾残局，政府忙着降负债，两者都自顾不暇，更别提帮民企接盘资产。

　　没有增量资金的情况下，房企就算想“砸锅卖铁”回血都不行。

　　会上提到，“在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持。这项政策我们和金融监管总局还在一起研究。”

　　这等于提前释放出信号——

　　针对收购存量土地，接下来央行还有支持措施出台！

　　对于仍苦苦挣扎的房企来说，无疑又是一个值得期待的好消息。

　　2、政策延期，缓解房企偿债压力

　　“将年底前到期到期的经营性物业贷款和金融16条延期到2026年底。”

　　这两个文件本来是今年底到期的，延期能够在一定程度上减轻房企的偿债压力。

　　“经营性物业贷款”指的是今年1月份，金融监管总局联合印发的《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。

　　通知指出，对经营规范、发展前景良好的房地产开发企业发放的经营性物业贷款，在今年年底之前可以用于偿还房企的存量贷款和他们发行的公开市场债券。

　　政策延期到2026年，对于那些拥有不动产经营业务（如商业物业、写字楼等）的房企来说将产生较大利好。房企可以利用经营性物业的贷款来偿还集团负债，从而缓解由于债务到期所带来的资金压力。

　　“金融16条”是指2022年11月11日，央行与原银保监会联合出台的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，《通知》从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面明确了16条支持政策，其中关于存量贷款展期以及配套融资尽职免责两条政策设定了适用期限。

　　在2023年，该条款已延期一次，此次再度延期，与今年以来地产销售再度下滑，房企资金压力增大密切相关。

　　中指研究院的数据显示，今年前八个月，TOP100房企销售总额同比下降38.5%，房企到位资金同比下降20.2%，债券融资总额同比下降29.7%。

　　销售端及融资端双重受阻的情况下，允许房企存量贷款展期，以时间换空间，减轻企业的偿债压力，从而降低房企暴雷风险，稳定房地产市场。

　　小结

　　从过往的经验看，政策的出台对市场刺激作用明显。眼下，十一黄金周已经临近，政策这场“及时雨”为即将收尾的“金九银十”加把劲。接下来市场相应如何？我们拭目以待。